전세 세입자가 지켜야 할 필수 권리
전세를 사는 세입자라면 반드시 알아야 할 두 가지 권리가 있습니다. 바로 ‘대항력’과 ‘우선변제권’입니다. 이 두 권리를 잘 지키면 집주인이 바뀌거나 경매로 넘어가더라도 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
대항력: 세입자의 거주권 보호
대항력은 세입자가 ‘이 집에 살고 있다’는 사실을 외부에 알리는 공식적인 힘입니다. 이를 갖추려면 전세계약서를 작성하고 해당 주소지에 전입신고를 해야 합니다. 이렇게 하면 집주인이 집을 매매하거나 경매로 넘어가도 세입자의 거주권은 보장됩니다.
우선변제권: 보증금 우선 반환
우선변제권은 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리입니다. 대항력 요건을 갖춘 후, 확정일자를 받으면 됩니다. 확정일자는 전세계약서에 동사무소나 주민센터에서 날짜 도장을 받는 것으로, 날짜가 빠르면 빠를수록 보증금을 먼저 받을 수 있는 순위가 앞서게 됩니다.
동거인 전입신고의 영향
전입신고 후 동거인이 새로 전입한다고 해도 세입자의 대항력과 우선변제권은 변하지 않습니다. 세입자가 가장 먼저 전입하고 확정일자를 받았다면, 이후 동거인의 전입이 보증금 반환 순위에 영향을 주지 않습니다.
청약과 대출 자격 유지 방법
동거인이 전입할 때, 전입신고 시 ‘세대 분리’를 선택해야 합니다. 이를 통해 청약 점수나 대출 자격이 서로 영향을 받지 않도록 할 수 있습니다. ‘세대 분리’를 선택하지 않으면 같은 세대로 분류되어 불이익이 있을 수 있습니다.
세대 구성 정정 방법
전입신고 시 세대 구성을 잘못 선택했다면, 주민센터에서 ‘세대분리 정정 신청’을 통해 수정할 수 있습니다. 처음부터 정확히 세대 분리를 설정하는 것이 가장 좋습니다.
동거인 전입 요약
- 세입자가 이미 전입신고와 확정일자를 받았다면, 동거인의 전입은 세입자의 권리에 영향을 미치지 않습니다.
- 보증금 반환 우선권은 전입세대 열람 순서에 의해 결정되며, 세입자가 우선입니다.
- 청약 및 대출에 영향을 피하려면, 동거인은 ‘세대 분리’로 전입신고를 해야 합니다.
- 혼인 관계가 아니라면 ‘세대 분리’가 가능합니다.
- 잘못 전입신고했더라도 주민센터에서 정정 신청이 가능합니다.
결론
전세 세입자 입장에서 동거인이 전입한다고 해서 보증금 보호 권리가 사라지지 않습니다. 또한, 청약 기회에도 영향을 미치지 않습니다. 다만, 전입신고와 세대 구성 방식을 정확히 처리해야 불필요한 오해 없이 자신의 권리를 지킬 수 있습니다. 동거를 계획 중인 분들은 이 정보를 참고하여 안전하고 정확하게 전입신고를 진행하시기 바랍니다.